物業清潔判頭承辦邊個好？屋苑、大廈管理處揀判頭完整指南

預估閱讀時間：約 9 分鐘 ｜ 最後更新：2026年8月

乜嘢係「物業清潔判頭」？

「物業清潔判頭」係指承接屋苑、大廈或者商場清潔工作嘅承辦商，負責安排人手、工具同日常清潔運作，執行管理處或者業主立案法團批出嘅清潔合約。同一般家居清潔預約唔同，判頭承辦嘅工作往往涉及**長期、大範圍**嘅清潔安排——例如公共走廊、電梯大堂、垃圾房、停車場等公共空間，需要按固定頻率長期執行，而唔係單次上門服務。

喺香港，唔少中小型屋苑或者舊式大廈嘅管理處，會透過招標或者直接洽談嘅方式，將清潔工作判俾一間判頭公司負責，判頭再自行安排人手同排班，向管理處負責整體服務質素。

判頭喺物業管理入面擔當咩角色？

人手調配同排班

判頭需要負責安排足夠人手處理大廈嘅日常清潔，包括請假替更嘅安排，確保清潔工作唔會因為人手不足而中斷。

物料同工具採購

清潔用品、工具嘅採購同補充，一般由判頭自行負責，管理處毋須另外處理，呢一點亦係外判判頭嘅其中一個好處。

服務質素監督

判頭需要對自己安排嘅人手負責，確保清潔質素符合合約要求，如果住戶或者管理處反映問題，判頭需要跟進處理。

揀物業清潔判頭要睇邊4大重點

1. 過往承辦經驗

建議揀有承辦過類似規模屋苑或者大廈嘅判頭，了解對方係咪熟悉公共地方清潔嘅實際運作，而唔淨係得家居清潔經驗。

2. 人手穩定性

公共地方清潔通常需要固定人手長駐或者定時到訪，頻繁更換人手容易令住戶對承辦商失去信任，亦增加管理上嘅溝通成本。

3. 收費透明兼合理

判頭報價入面應該清楚列明人手數目、工作時數同每小時收費，避免用一個籠統嘅「月費」掩蓋實際人手安排，令法團難以評估性價比。

4. 保險同法律責任

判頭聘用嘅人員喺大廈範圍內工作，管理處應該要求對方出示僱員補償保險證明，減低意外發生時嘅法律風險。

物業清潔判頭承辦收費結構同真實價目

以上善服務為例，判頭承辦嘅收費同樣以「人手 × 時數 × 每小時收費」計算，按屋苑或者大廈嘅實際範圍同需求釐定，而唔係一個籠統嘅包月價。

收費類別	每小時收費
客戶自備工具	$190／人／時
鐘點姐姐備工具	$250／人／時
師傅工／專項（最低2人3小時）	$350／人／時
資深師父／疑難（最低2人3小時）	$550／人／時

常見加購項目

抽氣扇清潔 $200／雪櫃內部 $200／除霉劑 $300／滅蟲 $400／玻璃清潔（師傅工）$350人時／冷氣機清洗（師傅工）$350人時／抽油煙機（師傅工）$350人時／吸水機或工業級吸塵機 $1000。

承辦合約要留意嘅細節

服務範圍要寫清楚

合約入面應該明確列明清潔範圍（例如走廊、電梯大堂、垃圾房、停車場）、清潔頻率同工作時間，避免日後對「應唔應該包括」出現爭議。

超時同加急處理方式

如果臨時需要加密清潔（例如颱風季後、大型維修工程後），合約應該預先講明額外收費嘅計算方式，避免雙方各執一詞。

續約同終止條款

建議合約入面清楚寫明續約條件同終止安排，例如需要提前幾多日通知，減少雙方喺合作結束時嘅摩擦。

收費透明兼人員可靠：上善服務嘅兩大保障計劃

工作彈性保障計劃

上善服務首創嘅「工作彈性保障計劃」，直接回應判頭承辦客戶最關心嘅「時數同收費」問題：如果團隊提早完成並且驗收合格，仍然按原訂時數收費，唔會因為做得快就少收；相反如果實際超時，超出部分唔設單一優惠價，改為階梯式優惠——超時越耐，優惠幅度越大，差額由公司自行承擔，唔會轉嫁俾客戶。夜間時段（20:00-08:00）同即日加急，預估時數部分會以雙倍時薪計算，但超時部分依然按階梯式優惠價處理，唔會重複double收費。

人員信任保障機制

另一項對長期承辦合作特別重要嘅保障，係「人員信任保障機制」：所有上門服務人員均經過背景篩選及實名認證程序，管理處可以安心讓其進入大廈範圍內作業；同時採用固定阿姨制，唔會隨便更換服務人員，讓管理處同服務人員建立熟悉感同信任，長期合作亦都更了解大廈嘅實際清潔習慣同需求；如果對服務人員表現不滿意，管理處亦可以要求更換，確保服務品質同體驗。

互動報價計算機

以下計算機以「服務類型對應時薪 × 建議時數」作為估價基礎，可以幫你快速預估物業清潔判頭承辦嘅大概範圍。

另外，法團或者管理處揀選判頭嗰陣，亦可以參考物業管理業監管局就物業管理相關服務嘅公開資訊，同埋勞工處就僱員補償保險嘅法例要求，作為評估判頭承辦商嘅參考依據。

常見問題

物業清潔判頭同一般清潔公司有咩分別？

判頭通常專門承接屋苑、大廈或者商場等公共地方嘅長期清潔合約，同管理處或者法團直接對接，而一般清潔公司多數處理單次或者短期嘅家居／商業清潔預約。

揀判頭一定要揀報價最平嗰間嗎？

唔一定。單純以價低者得容易忽略人手穩定性同服務質素，實務上建議將收費透明度、過往經驗、人手安排同保障機制一併考慮。

判頭嘅人手會唔會經常更換？

視乎判頭公司安排。建議簽約前直接問清楚係咪採用固定人手制度，如果服務唔滿意，亦可以要求更換人手，確保服務品質。

法團審批判頭報價時應該留意咩？

建議要求判頭將人手數目、工作時數同每小時收費分拆列明，方便同其他判頭嘅報價直接比較，而唔係淨係比較總金額或者籠統嘅月費。

判頭承辦嘅收費點計算先合理？

建議以「人手 × 時數 × 每小時收費」作為基礎，因為唔同屋苑或者大廈嘅實際清潔範圍同難度差異好大，按時數計費對雙方都更公道透明。